Formeel hoeft Ymere niet aan de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) te voldoen, maar de woningbouwcorporatie kiest er bewust voor om wel in de geest van de CSRD te handelen. “We hebben een dubbele materialiteitsanalyse gedaan om te bepalen waar we de meeste impact maken”, zegt Souverein. “Het gaat ons niet om vinkjes zetten, maar om inzicht en sturing.” Het eerste ESG-verslag (Environmental, Social & Governance) over 2024 is al opgeleverd. “Deze zien we als een groeimodel. Door jaarlijks te rapporteren halen we kennis naar binnen en kunnen we reflecteren: doen we het juiste en waar moeten we bijsturen?”

Verder kijken dan eigen bedrijfsvoering

In 2024 stootte Ymere 1.409 ton CO₂ uit in de eigen bedrijfsvoering. Dat is weinig als je het vergelijkt met de uitstoot vanuit de woningen: 179.500 ton aan CO₂. CSRD dwingt corporaties om verder te kijken dan de eigen bedrijfsvoering. Scope 1 (eigen bedrijfsvoering) en scope 2 (inkoop) zijn relatief eenvoudig, maar scope 3 (de uitstoot vanuit woningen en van ketenpartners) is complex. “We rapporteren nu vooral over interne emissies”, zegt Souverein. “Maar we willen de CO₂-uitstoot van onze woningen en onze activiteiten zoals nieuwbouw en renovatie meer specificeren. Wat is onze uitstoot daar?”

Eerste stap in energielabels

De eerste stap in Ymere’s verduurzamingsstrategie was het wegwerken van E-, F- en G-labels van woningen. “Dat was urgent”, zegt Marike Bonhof. “Een hoger energielabel levert direct voordeel op voor huurders in lagere energielasten.” Maar wie Paris Proof wil zijn in 2050, moet verder kijken. “Alleen labels verbeteren is dan voor ons niet genoeg”, benadrukt Elisa Souverein. “We hebben daarom ook een verkenning gedaan: wat moeten we doen om CO₂-neutraal te worden? Welke keuzes liggen er? En wat kost dat?”

Groene hartjes

Bij Ymere boog een beweging van zogeheten groene hartjes, veertig collega’s die zich inzetten voor verduurzaming, over deze analyse. Deze duurzaamheidsambassadeurs zijn herkenbaar aan een groen hartje achter hun naam en vormen een intern platform om kennis te delen en samen de duurzaamheidsstrategie van de corporatie verder vorm te geven. “Het is ook een manier om te laten zien: je staat er niet alleen voor”, aldus Souverein.

De analyse van de duurzaamheidsambassadeurs leidde tot negen menukaarten over thema’s variërend van isolatie en installaties tot materiaalgebruik en klimaatadaptatie. Voor elk thema werd een small-, medium- en large-variant uitgewerkt, inclusief kosten en impact. “Zo konden we het directieteam een realistisch palet bieden”, zegt Souverein. “Niet alleen ‘the sky is the limit’, maar ook: wat is minimaal nodig om aan toekomstige wetgeving te voldoen?”

Vanuit dezelfde werkelijkheid

De menukaarten vormden de basis voor een dialoog tussen directie en organisatie. “We hebben die veertig collega’s betrokken”, vertelt Souverein. “Zij brachten kennis en ideeën in, van ‘biobased’ materialen tot installatieconcepten.” Het directieteam gaf richting: prestatie-indicatoren voor gasloos in 2050, targets voor CO₂-reductie en budgetten in het meerjarenplan. “‘Top-down’-kaders en middelen, ‘bottom-up’-expertise en uitvoering”, vat Bonhof samen. “Zo werken we nu vanuit dezelfde werkelijkheid.”

De route naar 2050 is niet alleen technisch, maar ook financieel uitdagend. “We weten nu wat minimaal nodig is om Paris Proof te worden”, zegt Bonhof. “En we weten nu ook dat we daar niet genoeg middelen voor hebben.”

Huishoudboekje wordt onhoudbaar

Ymere investeert jaarlijks honderden miljoenen in nieuwbouw en verduurzaming. “De opgave is dusdanig groot, dat binnen tien jaar ons financiële huishoudboekje onhoudbaar wordt. We schrijven dat ook op in onze boodschap naar toezichthouders en het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO)”, zegt Bonhof. “Zodat duidelijk is: wij nemen verantwoordelijkheid in de energietransitie, maar we kunnen met de beperkte financiële middelen niet alles.”

Die transparantie is cruciaal, benadrukt Souverein. “Het speelveld is helder: wat moeten we doen, wat zouden we willen doen en wat kunnen we betalen? Dat maakt het gesprek met stakeholders eerlijk en voorkomt teleurstelling.”

Slimme wissels in plaats van dure pilots

Ymere kiest bewust voor ‘smart followership’, zoals Souverein het noemt. “We gaan niet één complex tot een duurzaamheidsparadijs maken. Dat levert mooie foto’s op, maar is niet op te schalen. In plaats daarvan kiezen we voor slimme wissels: kleine, haalbare stappen op natuurlijke momenten. Als we een dak vervangen, willen we toewerken naar ‘biobased’ isolatie in plaats van chemisch materiaal. Zo verduurzamen we stap voor stap, zonder kosten voor oplossingen die zich nog niet bewezen hebben.”

Isolatie en installatie: 'plug and play'

Door isolatie en installatie te combineren, voorkomt Ymere onnodige kosten. Bonhof: “Het idee is eenvoudig. Als je nu een woning volledig - tot 100% - isoleert, maar er later een warmtenet wordt aangelegd, heb je eigenlijk meer geïnvesteerd dan nodig was. Warmtenetten vragen namelijk om een andere isolatiestandaard dan bijvoorbeeld een warmtepomp. Door vooraf te bepalen welk energieconcept waarschijnlijk is en daarop te anticiperen, kiezen we voor een middentemperatuuroplossing die geschikt is voor beide scenario’s. Zo besparen we niet alleen geld, maar zorgen we ook dat woningen klaar zijn voor toekomstige energievormen. Het is ‘plug and play’.”

Zuinig met materialen

Ymere gaat in principe voor bewezen oplossingen, maar dat wil niet zeggen dat er niet wordt geëxperimenteerd. “Grondstoffen worden schaars en energie-intensief om te produceren”, zegt Bonhof. “Scope 3 van de CSRD dwingt ons om zuinig te zijn met materialen.” Ymere investeert daarom in houtbouw bij nieuwbouw. “Hout slaat CO₂ op en draagt bij aan onze reductiedoelen. Het is nu duurder dan traditionele bouw, maar we reserveren een R&D-budget om ervaring op te doen en schaal te creëren. Zo kunnen we leren en tegelijkertijd de markt een zetje geven.”

'Biobased' alternatieven

Ook bij renovaties zoekt Ymere naar ‘biobased’ alternatieven. “Voorheen importeerden we isolatiematerialen uit andere landen”, zegt Bonhof. “Nu gebruiken we lokaal geteelde producten, zoals vlas en hennep.” Die materialen hebben extra voordelen: ze verbeteren het binnenklimaat en verminderen hittestress. “Zo gaan duurzaamheid en comfort hand in hand”, aldus Souverein.

De energietransitie brengt ook risico’s met zich mee, merkte Ymere vorig jaar toen het project 'Warm Amsterdam' in opspraak kwam. Bonhof moest in het televisieprogramma Kassa uitleggen waarom huurders meer betaalden dan afgesproken. “Dat was een tik op de neus”, zegt ze. “Het incident leerde ons dat warmtenetten complex en gevoelig voor verstoringen zijn. Sindsdien richten we ons vooral op maatregelen achter de voordeur, zoals isolatie en het installatiegereed maken voor toekomstige energieconcepten. Daar hebben we invloed op en kunnen we direct iets betekenen voor de huurder.”

Niet op basis van de euro van de huurder

Dat wil niet zeggen dat warmtenetten helemaal buiten beeld zijn. “We geloven in warmtenetten als duurzaam alternatief”, zegt Bonhof. “Maar we kunnen en willen die transitie niet financieren Dat kan niet op basis van de euro van de huurder die betaalt voor de woning.” Ymere richt zich dan ook op het voorbereiden achter de voordeur, isolatie en installatie. Ook werkt het bedrijf samen met gemeenten aan publieke warmtebedrijven. “In Haarlem doen we mee aan een project dat leidt tot lagere energielasten voor huurders”, zegt Souverein.

Wijken die extra kwetsbaar zijn

Naast energie speelt klimaatadaptatie een steeds grotere rol. “Onze woningen staan vaak in wijken die extra kwetsbaar zijn voor hittestress en wateroverlast”, zegt Souverein. Op basis van uitgangspunten van de Dutch Green Building Council brengt Ymere risico’s in kaart. “Investeren kost € 18 miljoen per jaar. Maar niets doen kost € 19 miljoen aan schade.” Het is dus financieel en maatschappelijk urgent. “We starten volgend jaar met het doorvoeren van maatregelen in de 10% meest risicovolle complexen”, zegt Souverein. “Van groene daken tot waterberging.”

Water en wonen

Een ander thema is de koppeling tussen water en wonen. “De beschikbaarheid van water wordt net zo’n knelpunt als energie”, zegt Bonhof, die voorheen CFO bij waterbedrijf Vitens was. Ymere organiseerde een event onder de noemer 'Waarde van water' om dit op de agenda te zetten. “We willen ‘businesscases’ van verschillende partijen verbinden”, legt Souverein uit. “Zodat we aan de voorkant investeren in waterpositieve wijken, in plaats van achteraf dure gemalen te bouwen. Dat gaat over regenwater benutten, infiltratie verbeteren en kosten delen tussen corporaties, waterschappen en gemeenten.”

Speelveld zichtbaar maken

Ymere wil in 2050 gasloos en Paris Proof zijn. “We hebben een prestatie-indicator voor het gasloos maken van onze woningen en nemen maatregelen op natuurlijke vervangingsmomenten”, zegt Bonhof. “Maar het tempo moet omhoog. Elk jaar vertraging vergroot de opgave. Tegelijkertijd zijn financiële middelen beperkt. We kunnen niet alles doen wat we willen. Maar we maken het speelveld zichtbaar en zoeken samenwerking. Want deze transitie is niet alleen onze opgave, maar een maatschappelijke. We doen wat kan en maken zichtbaar wat niet kan. Zodat we samen met de overheid en markt de stap naar 2050 zetten.”